Tot 2005 was Cofinimmo uitsluitend actief op de markt van het kantoorvastgoed. Toen verwierf het bedrijf de controle over een eerste rusthuis in Eigenbrakel als pilootproject binnen een nieuwe diversificatiestrategie. In eigen land is Cofinimmo in de zorg vooral actief in het segment van de woonzorgcentra. Momenteel houdt het bedrijf 56 dergelijke centra in eigendom aan. In juni nog kocht Cofinimmo 15 woonzorgcentra in twee transacties van verschillende private investeerders waaronder een sale & leaseback-operatie met Care-Ion (Brussel), dat zeven panden blijft huren. De inbreng in natura van beide transacties bedroeg nagenoeg 300 miljoen euro. Vorig jaar voerde Cofinimmo ook al een kapitaalsverhoging van 155 miljoen euro door.

In 2012 begaf Cofinimmo zich voor het eerst op de Nederlandse zorgvastgoedmarkt met de acquisitie van een orthopedische kliniek in Naarden. In de voorbije drie jaar werd de internationaliseringsstrategie in het zorgvastgoed gevoelig versneld met, zoals gezegd, een dertigtal transacties in voornamelijk Nederland, Frankrijk en Duitsland. In september zette het vastgoedbedrijf zijn eerste stappen op de Spaanse zorgvastgoedportefeuille met de aankoop van vijf nieuwbouwprojecten voor een bedrag van 45 miljoen euro.

“Voor één van de projecten zijn we inmiddels de aanbouw gestart, de constructie van de andere worden later opgestart”, onthult Sébastien Berden, coo Healthcare.

Berden geeft impliciet te kennen dat Cofinimmo op korte termijn zijn zorgvastgoedportefeuille in Spanje fors zal uitbreiden.

Binnen de zorgvastgoedmarkt heeft Cofinimmo interesse in het hele spectrum, gaande van de acute zorg (delen van ziekenhuiscampussen, revalidatie- gezondheidscentra, over de residentiële zorg (instellingen voor senioren, mensen met een beperking, begeleid wonen, psychiatrische instellingen, …), tot centra voor eerstelijnszorg (ambulante zorgen bij huisartsen, tandartsen, para-medici, …).

Landelijke specificiteiten

De zorgvastgoedmarkten vertonen in elk land specifieke kenmerken. De zorgvastgoedmarkt kan overal in drie delen worden opgesplitst, met name de publieke sector (gemeenten en lokale overheden), de private sector en de non-profit (vaak religieuze organisaties). Die houden elkaar in België goeddeels in evenwicht. In de andere landen haalt de non-profit doorgaans de bovenhand.

Met bijna 10.000 bedden in de Belgische zorgvastgoedmarkt is Cofinimmo marktleider. Een positie die voor verdere uitbouw in aanmerking komt.

“In de toekomst zullen we elke groei-opportuniteit te baat nemen, ook in eigen land”, stelt Berden.

In Duitsland schurkt Cofinimmo tegen de Top 3 binnen het private marktsegment aan, met meer dan 3.500 bedden. In Frankrijk is het privé-segment amper goed voor 25% van de totale markt. Met ruim 4.000 bedden (op een totaal van 650.000) nestelt Cofinimmo zich binnen de Top 5 van de investeerders in zorgvastgoed.

In Nederland heeft de non profit-sector, de zogenaamde stichtingen, het overgrote deel van de 166.000 bedden in handen. Dat maakt de markt van de woonzorgcentra een harde noot om te kraken voor private spelers. Ze worden met argusogen bekeken door de vaak betoelaagde non-profit sector.

“Dat verklaart waarom Nederland zowat onze testmarkt is. We zijn er actief in de woonzorg met private rusthuizen, de zorg voor mensen met beperking, de revalidatiezorg, de acute zorg en de eerstelijnszorg. Momenteel hebben we er 40 gebouwen in eigendom, waaronder een vijftal woonzorgcentra”, zo nog onze gesprekspartner.

Potentierijke Spaanse markt aanboren

Met de recente intrede op de Spaanse markt via vastgoeddochter Gloria Healh Care Properties boort Cofinimmo een nieuwe markt aan. Met 380.000 bedden (België: 140.000, nvdr.) gaat het om één van de grootste markten in Europa. De bedden-stock is evenwel vaak in slechtere staat of onaangepast en vaak ondergebracht in gebouwen die niet meer aan de hedendaagse eisen voldoen. De accommodatie is er vaak in handen van de non-profit en een beperkt aantal kleine private spelers, doorgaans in handen van Franse groepen. Ten slotte is Spanje een land dat heel sterk vergrijst. De vergrijzingsgraad (1,9%/jaar) ligt er hoger dan in België (1,4%). Die vergrijzing ligt dan weer aan de grondslag van de toenemende interesse van private spelers voor de Spaanse zorgvastgoedmarkt.

“Met vier bedden per honderd senioren (zeven in België, nvdr.) is de beschikbare capaciteit er ontoereikend. Uitdaging is er oplossingen te bieden die binnen het bereik van de koopkracht van de residenten vallen. Onze strategie in Spanje is voornamelijk gericht op nieuwbouw of, indien mogelijk, renovatie”, weet Sébastien Berden.

Stabiele eigenaar met multinationale aanwezigheid …

Tussen 2013 en 2019 groeide het gewicht van het zorgvastgoed in Cofinimmo’s portefeuille van 37% naar 54%. Het vastgoedbedrijf werkte zich intussen internationaal in de kijker bij de uitbaters van zorginstellingen. Die weten zich omwille van de grootte en internationale aanwezigheid van Cofinimmo als huurder verzekerd van de onderhouds- of uitbreidingsingrepen die zich opdringen. Dat is niet altijd het geval bij kleinere, minder kapitaalkrachtige familiale eigenaars.

De zowat 180 gebouwen in eigendom in de zorgvastgoedsector verhuurt Cofinimmo aan een 45-tal huurders (d.i. zonder rekening te houden met de gezondheidscentra die vaak aan vele kleinere huurders worden verhuurd).

“Die constellatie biedt ons de nodige flexibiliteit om op de verzuchtingen van onze huurders in te spelen in de vorm van bijvoorbeeld package deals, dit in een win/win voor alle partijen”, zo nog Berden.

… en groei-ambities

De coo Healthcare stelt alvast nog behoorlijk wat groeipotentieel vast voor Cofinimmo in de Europese markt. “Zowel in de bestaande markten als nieuw nog te ontginnen markten”, zo heet het.

Spanje, Duitsland en Nederland blijven evenwel topprioriteit voor een verdere uitbreiding van de marktpositie, zonder het eigen land te vergeten. De voorlaatste aankooptransactie in België dateert van vier jaar terug, de laatste van enkele maanden.

Berden en zijn team blijken bijzonder attent voor wat zich op de Belgische zorgvastgoedmarkt van de non-profit en publieke aanbieders afspeelt, nu de overheid steeds minder geneigd is om hun vastgoedprojecten te betoelagen.

“De afschaffing van de VIPA-subsidies (Vlaams Infrastructuurfonds voor Persoonsgebonden Aangelegenheden) maakt het voor V.Z.W.’s of OCMW-ziekenhuizen steeds moeilijker om hun bouwprojecten te financieren. Publiek-private samenwerking (PPS) kan hier mogelijk voor een alternatief zorgen,” merkt Sébastien Berden fijntjes op, verwijzend naar Wallonië waar onlangs 50 bouwprojecten voor nieuwe ziekenhuizen - goed voor een investeringsvolume van 2,3 miljard euro - werden aangevraagd.

Cofinimmo heeft alvast ervaring met PPS-projecten, zij het buiten de gezondsheidszorg (Gerechtsgebouw Antwerpen, politiestations Dendermonde en HEKLA, brandweerkazerne Antwerpen, …).